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Contrato de arrendamiento en la CDMX: qué debe incluir
Actualizado: hace 6 días
Un contrato de arrendamiento es el acuerdo por el que una persona (el arrendador) concede a otra (el arrendatario) el uso temporal de un inmueble a cambio de una renta. En la Ciudad de México, si el inmueble es para vivienda, debe hacerse por escrito, durar al menos un año y contener datos mínimos que fija el Código Civil para el Distrito Federal, hoy aplicable a la CDMX.
Esta guía explica qué debe llevar un contrato de arrendamiento para proteger a ambas partes, cuánto puede subir la renta, qué pasa con el depósito, cómo se termina el contrato y en qué cambia cuando se trata de un local comercial. Al final encontrarás preguntas frecuentes y una lista de revisión para firmar con tranquilidad.
Este artículo es información general y no sustituye la asesoría de un abogado sobre tu caso concreto.
Qué es un contrato de arrendamiento según la ley
El artículo 2398 del Código Civil define el arrendamiento como el contrato en que una parte concede el uso o goce temporal de una cosa y la otra paga por ese uso un precio cierto. El mismo artículo fija dos límites de duración: el arrendamiento de casa habitación no puede ser menor a un año, y el de inmuebles para comercio o industria no puede exceder de veinte años.
Las reglas de vivienda son de orden público, lo que significa que las partes no pueden pactar en contra de ellas. Por eso un contrato de arrendamiento para casa o departamento tiene más protecciones para quien renta que uno para oficina o local.
Qué debe contener un contrato de arrendamiento
El artículo 2448 F exige que el contrato de arrendamiento de vivienda se otorgue por escrito y que la falta de esta formalidad se impute al arrendador. Además, enumera el contenido mínimo:
Nombres del arrendador y del arrendatario.
Ubicación del inmueble.
Descripción detallada del inmueble, sus instalaciones, accesorios y el estado en que se entregan.
Monto y lugar de pago de la renta.
La garantía, en su caso.
La mención expresa de que el destino es habitacional.
El término del contrato.
Las obligaciones adicionales que asuman las partes.
El monto del depósito o los datos del fiador.
El carácter y las facultades con que firma el arrendador, con los datos del documento que acredita su personalidad.
En la práctica, un buen contrato de arrendamiento también incluye un inventario firmado con fotografías, las reglas sobre mascotas y mantenimiento, el pago de servicios (agua, luz, gas, predial y cuotas de condominio) y el procedimiento para avisos entre las partes.
Duración mínima y prórroga
El artículo 2448 C establece que todo contrato de arrendamiento de vivienda dura como mínimo un año forzoso para ambas partes. Al terminar ese año, el arrendatario puede prorrogarlo hasta por un año más, siempre que esté al corriente en el pago de la renta, salvo que hayan pactado otra cosa.
Si el contrato no tiene plazo determinado, cualquiera de las partes puede darlo por terminado con aviso por escrito y de manera fehaciente con 30 días hábiles de anticipación en predios urbanos (artículo 2478). Y si al vencer el plazo el inquilino sigue en el inmueble sin oposición del arrendador, el contrato continúa por tiempo indeterminado (artículo 2487).
Cuánto puede subir la renta en la CDMX
La renta debe pactarse en moneda nacional y solo puede aumentar una vez al año. Con la reforma al artículo 2448 D publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 28 de agosto de 2024, el incremento anual de la renta de vivienda no puede ser mayor a la inflación del año anterior que reporta el Banco de México. Antes de esa reforma, el límite era del 10 % para cierto rango de rentas.
Esta regla aplica a todo contrato de arrendamiento de vivienda en la capital. Si al renovar te proponen un aumento mayor, puedes pedir que se ajuste al límite legal y dejarlo por escrito en el convenio de renovación.
Depósito, fiador y otras garantías
El artículo 2448 E dispone que el arrendador no puede exigir más de una mensualidad de renta como depósito. Además del depósito, es común pactar una de estas garantías:
Fiador: una persona que se obliga a pagar si el arrendatario incumple. Suele pedirse que tenga un inmueble libre de gravámenes.
Póliza jurídica: un servicio privado que investiga al inquilino y, en algunos casos, asume la gestión del cobro y del juicio.
Fianza de una afianzadora: una garantía emitida por una institución autorizada.
El depósito se devuelve al terminar el contrato de arrendamiento, descontando solo los adeudos comprobables y los daños que excedan el desgaste normal por el uso. Por eso el inventario inicial con fotografías es tan útil: permite comparar el estado de entrada con el de salida.
Obligaciones de cada parte
Arrendador (art. 2412 y 2448 A) | Arrendatario (art. 2425) |
Entregar el inmueble en condiciones de higiene y seguridad | Pagar la renta en la forma y tiempo convenidos |
Conservarlo en buen estado y hacer las reparaciones necesarias | Responder por daños causados por su culpa o negligencia |
No estorbar el uso del inmueble, salvo reparaciones urgentes | Usar el inmueble solo para el destino pactado |
Entregar recibo por cada pago de renta (art. 2448 E) | Pedir autorización para subarrendar (art. 2480) |
Un dato importante sobre los recibos: si el arrendador no los entrega por más de tres meses, la ley presume que el pago se hizo, salvo que haya requerido el pago en tiempo y forma. Si eres arrendador persona física, recuerda que los ingresos por rentas se declaran ante el SAT y que debes emitir el comprobante fiscal correspondiente, conforme al capítulo de arrendamiento de la Ley del Impuesto sobre la Renta.
Registro del contrato de arrendamiento en la CDMX
La misma reforma de 2024 previó que los contratos de arrendamiento de vivienda se registren en una plataforma digital del Gobierno de la Ciudad de México. La operación de ese registro ha estado sujeta a definiciones posteriores, incluida su revisión ante la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Antes de firmar, revisa en la Gaceta Oficial y en los portales del gobierno capitalino si la plataforma ya está en funcionamiento y qué datos solicita.
Derechos que el contrato de arrendamiento no puede quitar
Algunas protecciones de la ley se aplican aunque el contrato de arrendamiento no las mencione:
Derecho de preferencia. Si el propietario decide vender, el inquilino al corriente en sus pagos tiene derecho a ser preferido frente a cualquier tercero. El arrendador debe avisarle de forma fehaciente el precio y las condiciones, y el inquilino tiene 30 días para responder (artículo 2448 J).
Continuidad por fallecimiento. El arrendamiento de vivienda no termina por la muerte del arrendador ni del arrendatario. El cónyuge, concubina o concubino, hijos y ascendientes que vivían en el inmueble pueden subrogarse en el contrato (artículo 2448 H).
Venta del inmueble. Si cambia el propietario, el arrendamiento subsiste en los términos pactados (artículo 2409).
Trato igualitario. Desde la reforma al artículo 4 de la Ley de Vivienda para la Ciudad de México, publicada en octubre de 2025, ninguna condición personal, social o económica puede usarse para negar o restringir el arrendamiento.
Contrato de arrendamiento de vivienda frente a local comercial
Las reglas especiales de vivienda no se aplican a oficinas, locales o bodegas. En un contrato de arrendamiento comercial, las partes tienen más libertad para pactar el plazo, los aumentos, las garantías y las penas.
Si tu negocio depende de la ubicación, conviene negociar cláusulas de renovación, de adaptaciones al local y de cesión en caso de venta del negocio.
Cuándo se puede rescindir el contrato
El artículo 2489 permite al arrendador pedir la rescisión del contrato de arrendamiento por:
Falta de pago de la renta.
Usar el inmueble para un destino distinto al pactado.
Subarrendar sin consentimiento.
Daños graves al inmueble imputables al arrendatario.
Modificar el inmueble sin consentimiento expreso.
El arrendatario, por su parte, puede pedir la rescisión si el arrendador no conserva el inmueble en buen estado o si este se pierde total o parcialmente (artículo 2490). La rescisión y el desalojo los decide un juez: ninguna de las partes puede cambiar chapas, cortar servicios o sacar pertenencias por su cuenta. Los juicios de arrendamiento en la CDMX se tramitan conforme al calendario de implementación del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares.
Cláusulas que conviene incluir
Además del contenido mínimo, estas cláusulas evitan buena parte de los desacuerdos durante la vigencia del contrato de arrendamiento:
Servicios y cuotas. Quién paga agua, luz, gas, internet, predial y mantenimiento del condominio, y cómo se comprueba el pago.
Reparaciones. Qué arreglos menores asume el inquilino y cuáles corresponden al propietario, con un plazo para atender los urgentes.
Mejoras y adaptaciones. Si el inquilino puede pintar, instalar repisas o cambiar cerraduras, y si al salir debe dejar el inmueble como lo recibió.
Mascotas y ocupantes. Las reglas de convivencia, sin que funcionen como causa de discriminación.
Reglamento de condominio. La obligación de respetarlo, con un ejemplar anexo.
Domicilios y medios para avisos. Correo electrónico y domicilio físico donde se tendrán por hechas las notificaciones.
Pena convencional. Una cantidad razonable para el caso de incumplimiento, que no supere el valor de la obligación principal.
Qué revisar al terminar el contrato
La entrega del inmueble merece el mismo cuidado que la firma. Programa una visita conjunta, revisa el inventario punto por punto y firma un acta de entrega-recepción en la que consten las llaves, las lecturas de medidores y el estado de cada espacio. Pide al inquilino los últimos recibos pagados de los servicios y acuerda por escrito la fecha de devolución del depósito.
Si hay diferencias, documenta cada daño con fotografías y presupuestos. Esa evidencia es la base para descontar del depósito o, si no alcanza, para reclamar el saldo con apoyo en el contrato de arrendamiento.
Errores comunes al firmar un contrato de arrendamiento
Firmar con quien no es dueño. Pide la escritura o un poder notarial y compara los nombres con la identificación.
Omitir el inventario. Sin él, la discusión sobre el depósito se vuelve de palabra contra palabra.
Usar formatos genéricos de internet. Un formato para llenar sirve de referencia, pero puede omitir el contenido mínimo del artículo 2448 F o incluir cláusulas que la ley considera no puestas.
Pactar aumentos superiores a la inflación en vivienda. La cláusula no surte efectos en lo que exceda el límite legal.
Pagar en efectivo y sin recibo. Prefiere la transferencia y conserva los comprobantes.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de arrendamiento tiene que ser ante notario?
No. Basta con que sea por escrito y firmado por las partes. La firma ante notario o la ratificación de firmas es opcional y da mayor certeza sobre la identidad de quienes firman, lo que ayuda en un eventual juicio.
¿Cuánto tiempo dura como mínimo un contrato de arrendamiento de vivienda?
Un año forzoso para ambas partes, prorrogable a voluntad del inquilino hasta por un año más si está al corriente en los pagos, salvo pacto distinto (artículo 2448 C).
¿Me pueden pedir dos meses de depósito?
En vivienda, el artículo 2448 E limita el depósito a una mensualidad. La garantía adicional suele cubrirse con fiador, póliza jurídica o fianza.
¿Qué pasa si el contrato de arrendamiento vence y sigo viviendo ahí?
Si el arrendador no se opone, el contrato continúa por tiempo indeterminado con la misma renta, y cualquiera de las partes puede terminarlo con el aviso del artículo 2478.
¿El arrendador puede entrar al departamento sin avisar?
El arrendador debe abstenerse de estorbar el uso del inmueble, salvo reparaciones urgentes (artículo 2412). Lo recomendable es que el contrato de arrendamiento fije un procedimiento de visitas con aviso previo.
¿Sirve un contrato de arrendamiento para llenar descargado de internet?
Puede servir de guía, pero revisa que tenga todo el contenido del artículo 2448 F y adáptalo a tu caso: plazo, garantía, servicios, mascotas y reglas de condominio.
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